Блог Comindware
  1. Вы здесь:
  2. Comindware
  3. Библиотека Comindware
  4. Uncategorized
  5. Facility management: здания и процессы

Facility management: здания и процессы

Из каких элементов складывается управление недвижимостью? Как капитальные и операционные затраты определяют стоимость обслуживания? В чем заключается вклад управляющей компании в стоимость обслуживаний зданий? Отвечаем на эти вопросы в статье, посвященной дисциплине Facility management (управление инженерным обслуживанием зданий).

Facility management (FM) — это дисциплина, которая помогает бизнесу продлевать срок службы зданий за счет рациональной организации технического обслуживания, администрирования и финансового менеджмента.

Это только одно из определений. В западной литературе сложилось несколько подходов к определению понятия Facility management. Если суммировать все определения, то можно выделить три аспекта дисциплины: место, процессы и кадры. Последний аспект для нас не очень интересен, так как он больше связан с подготовкой менеджеров, поэтому оставим его за рамками статьи. Сосредоточим внимание на двух других аспектах.

Конструктивное решение vs регулярное обслуживание

В западной научной литературе под Facility management скорее понимают дисциплину, которая занимается поиском технологий с целью уменьшить стоимость обслуживания зданий. Такие технологии принято называть устойчивыми (sustainable technologies), так как они должны служить долго и на всем протяжении срока службы приносить ощутимую пользу.

Устойчивые технологии в можно разделить на 2 группы: активный и пассивный дизайн.

  • пассивный дизайн — создание конструктивных решений, которые не требуют механического оборудования для обогрева, освещения, кондиционирования воздуха и вентиляции.
  • активный дизайн — использование инженерного оборудования и приспособлений для создания и поддержки микроклимата в помещении.

Выбор технологии диктуют экономические соображения. Бывают случаи, когда менять люминесцентные лампы раз в полгода гораздо дешевле, чем построить помещение с широкими оконными проемами, обращенными к солнечной стороне. То же касается толщины стен, высоты потолка, расположения вентиляционных шахт. 

Расчет экономической эффективности конструктивных решений — одна из задач FM. Однако все же пассивный дизайн предпочтительнее активного в глазах проектировщика и ученого, так как в долгосрочной перспективе стоимость обслуживания с умом спланированных сооружений всегда ниже по сравнению со зданиями, нашпигованными оборудованием. Достигается это за счет энергосбережения и экономии на ремонте.

Некоторые примеры пассивного дизайна/технологий
Буферное пространство и двойные фасады
  • пассивное отопление,

  • пассивная вентиляция.

Пространственная ориентация
  • пассивное отопление,

  • пассивная вентиляция.

Форма здания
  • пассивное отопление,

  • пассивная вентиляция.

Планирование пространства
  • пассивное отопление,

  • пассивная вентиляция,

  • пассивное дневное освещение

Энергосберегающие окна (low-e стекла)
  • пассивное отопление

Задачи Facility management 

На практике обе технологии равноправны и образуют как бы многослойную модель здания:

  • каркас сооружения, как наиболее устойчивый и неизменный элемент,

  • механические и электротехнические устройства, отделка помещений и информационные системы,

  • элементы с короткими жизненным циклом (лампочки, предохранители, реле, краны и т.д.).

Любое сооружение можно рассматривать как комплексную динамическую систему, в которой каждый элемент обладает показателем устойчивости (а также энергоэффективности).

Взятые все вместе они задают рамки устойчивости сооружения и определяют логику принятия решений при его обслуживании. Например, срок службы несущих конструкций составляет в среднем от 25 до 75 лет. Это наиболее устойчивый и дорогостоящий элемент системы, проблемы с ним проще предупредить на этапе проектирования, чем устранить по ходу эксплуатации. Чем меньше срок службы имущественного актива, тем более регулярно нужно проводить проверки, техническое обслуживание и ремонты.

Facility management, если рассматривать ее в качестве дисциплины, занимается поиском, внедрением и реализацией наиболее рациональных методов, которые продлевают срок службы здания с минимальными затратами на обслуживание.

Экономическая составляющая

В основе управления недвижимостью лежит конфликт между капитальными и операционными затратами. На практике это значит, что управляющая компания часто имеет дело с решениями, которые были спроектированы без учета последующих операционных расходов. В результате эксплуатационные расходы оказываются очень высокими, а стоимость реконструкции — просто астрономической. В то же время застройщик не спешит использовать энергосберегающие технологии и внедрять принципы устойчивой архитектуры, так как это повышает стоимость строительства.

На западе, прежде всего в странах Евросоюза, проблему решают в рамках концепции затрат жизненного цикла, когда уже на этапе проектирования учитывают капитальные и эксплуатационные расходы (к ним относятся расходы на энергию, воду, ремонт, а также оплату налогов и страховых взносов). Наиболее совершенные методологии закладывают в жизненный цикл также мероприятия по реновации, сносу сооружений и переработке материалов.

В России сферу строительства регулируют ГОСТы и СНИПы (строительные нормы и правила). Помимо безопасности, они уделяют большое внимание энергоэффективности, что связано с необходимостью отапливать жилые помещения от 6 до 8 месяцев в году. Вообще климатические условия главным образом определяют капитальные и операционные затраты.

Управляющие компании в первую очередь несут бремя операционных расходов. Анализ условий эксплуатации зданий помогает с умом заключать сервисные контракты, сопоставляя ресурсы компании, платежеспособность клиента и стоимость обслуживания.

Технологии управления объектами недвижимости

Верхнюю границу эксплуатационных расходов и предельный срок службы определяют конструктивные особенности здания, но вот нижние границы зависят уже от качества обслуживания и ремонта. Современные методологии управления недвижимостью значительно повышают эксплуатационную рентабельность зданий за счет сокращения операционных расходов и устранения части эксплуатационных рисков. Наиболее эффективные методологии опираются на различные классы информационных систем.

  • Computer-aided facilities management (CAFM);

  • Building energy management systems;

  • Automated identification (bar coding and radio-frequency tagging (RFID);

  • Building information modelling;

  • Intelligent control systems;

  • Intelligent buildings.

На первом месте стоит CAFM-система, которую можно рассматривать как основной инструмент эффективного управления недвижимостью. Его используют для поддержки стратегических и операционных процессов.

В свою очередь сами системы можно разделить по функциям на два типа: 

  • поддержка принятия стратегических решений (strategic decision support systems).

  • автоматизация управления оборудованием внутри здания (automated real-time building management systems).

Вообще CAFM-системы первоначально использовали CAD-файлы, чтобы связать информацию об оборудовании с пространственными объектами. Например, система хранила информацию о количестве лампочек в отдельной комнате или показывала места установки кондиционера. Это значительно упрощало планирование и контроль работ по обслуживанию зданий.

Современные CAFM-системы вместо графический моделями на основе CAD-файлов используют BIM (Building Information Models) — информационные модели на основе объектно-ориентированных баз данных. Эта модель задает структуру управления активами и раскладывает данные по иерархическим уровням. В наиболее общем виде структуру управления активами будет состоять из 5 нисходящих уровней:

  • недвижимость,

  • здания,

  • этажи,

  • помещения,

  • оборудование.

У каждого уровня будет свой набор данных. Такая модель помогает связать все активы организации друг с другом. Например, кондиционер находится в офисе 4 на 5 этаже главного здания в городе Москва по улице Садовая. Эти данные можно представлять в любом виде, но самое главное их можно эффективно использовать для организации планово-предупредительных ремонтов.

Основной экономический эффект возникает как раз в тот момент, когда организация удерживает расходы на капитальный ремонт. Это достигается за счет контроля за выполнением плановых работ, за четкостью и ростом производительности труда.Алексей Бугаев, директор направления по автоматизации недвижимости в Comindware

Ключевым элементом Facility management являются бизнес-процессы, которые и обеспечивают достижение экономического результата. Дело в том, что цифровая модель здания не дает сама по себе контроля над объектом недвижимости. Здание — это динамическая система, ее параметры изменяются со временем. Организация и учет работ позволяют наблюдать параметры объекта в реальном времени, вести учет изменений и принимать взвешенные решения.

В качестве одной из таких систем, где есть и процессы и модель данных, можно привести российскую CAFM «Моё здание», которая основана на европейском стандарте GEFMA 444, адаптированном под российские реалии. Система целиком построена на бизнес-процессах и по сути автоматизирует все организационные и координационные задачи, возникающие при обслуживании объекта недвижимости. Систему можно использовать как ключевой элемент в структуре Facility management.

Закажите демонстрацию продукта «Моё здание», чтобы узнать, как можно автоматизировать бизнес-процессы управления недвижимостью.

Заказать демо



Опубликовано:  в разделе Uncategorized